繼去年房地產市場接連爆雷之后，春節前市場情緒降至冰點，土地流拍率持續走高，地產商拿地慎之又慎，商品房成交持續低迷，整個樓市就像寒冬的天氣一樣，一片灰霾。而作為精密鋼管需求大戶，房地產市場的低迷也讓精密鋼管市場彌漫著著揮之不去的陰霾。

2021年12月的中央經濟座談會上，國家提出了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。緊隨隨后，針對保障性住房，各地紛紛出臺現房去化措施，積極推進合理住房需求的落實，特別是剛需和改善型住房，這從菏澤大行下調首套房付款比例至20%，可見一斑。剛需和改善型住房相關的各項信貸政策將深刻影響精密鋼管市場行情的發展。

首先，“房住不炒”定位不變，保障性住房的大力發展，有望為樓市托底，建材鋼需或許沒有想象中差。針對保障性住房需求的滿足，各地有不同的對策和措施。1月11日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，介紹《“十四五”公共服務規劃》，明確了住有所居領域的公共服務項目，其中，基本公共服務包括公租房、棚戶區改造、農村危房改造，普惠性非基本公共服務包括保障性租賃住房、共有產權住房、城鎮老舊小區改造和住房公積金。這就劃定了保障性住房發展的基本范圍，指明了保障性住房發展的方向，相關的建筑精密鋼管需求基本確定，但需求的強度及鋼需可能兌現的時間需要結合具體地區的落實措施和相關規劃。

其次，樓市出現止跌信號，釋放積極信號，支撐上游鋼市信心增強。樓市止跌主要體現在兩方面，一方面，房地產政策出現相對寬松、信貸供應量明顯增加，以及本輪房價下調速度快影響，春節前后部分購房者看到市場出現性價比較高項目，開始入市，房價環比下降城市個數在減少。另一方面，一線城市率先企穩。1月份，北京、上海、廣州和深圳新房銷售價格環比分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；至于二手房的價格，北京、上海分別上漲0.5%和0.6%，廣州、深圳分別下降0.2%和0.5%。在當前行業景氣度偏低的情況下，北京作為首都城市率先觸底回升。對于面臨更多更大壓力的三四線城市來說，這是一個強烈的信號。緊隨其后，三四線城市紛紛調整首付政策，激發消費熱情。隨著各項刺激政策落地實施，樓市有望全面企穩，市場撥云見日、灰霾褪去。在越趨完善的政策及監管體系里社會資本被規范引入，確保樓市健康有序發展。北京本年度第一批次商品住宅用地集中出讓工作順利收官，也在一定程度上佐證了這一點。這也在一定程度上給上游鋼貿商們吃了一顆“定心丸”，盡管當前不確定因素很多，但從行業發展角度來看，強調控不會長期持續，高質量健康發展也不是一蹴而就的事，有了去年的的頭部房企不斷爆雷，今年的房地產行業將在更加理性的思考中呈現平穩的運行，因此，對于上游鋼市來說，中長期是偏積極的。

第三，樓市成交底有望在上半年出現。隨著信貸政策穩定，各地房地產穩樓市政策頻繁發布，最典型的政策內容是公積金政策調整、人才補貼以及購房補貼。今年以來截至2月上旬，全國已有超36個城市發布穩樓市政策。隨著房地產市場政策底部的出現，市場成交的底部也逐漸開始接近。預計市場底部有望在今年一季度至二季度加快出現。上周，北京房地產市場信心有所恢復，整體表現為量價齊升，成交額及成交量雙雙環比增長一倍左右。根據北京中原的統計數據，2月14日-2月20日，北京新建住宅市場(不包括回遷房，剔除共有產權房，含普通住宅+高端住宅+別墅)共成交58.29億元，環比回升約103.88%；上周成交720套，環比增加351套；對應的成交均價約為60094元/平方米，環比穩中有升。

最后，銀行間市場房企融資持續回暖，鋼市發展的方向是相對明確的。當前，房地產融資的市場預期正在穩步改善。初步統計顯示，2022年1月房地產貸款新增約6000億元，較去年四季度月均水平多增約3000億元。多位業內人士表示，房地產市場平穩、健康發展趨勢不會變。下一步，監管部門將繼續堅持“房住不炒”定位，按照探索新發展模式的要求，全面落實房地產長效機制，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。從1月份召開的全國住房和城鄉建設工作會議了解的情況來看，2022年，住建部將繼續大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。根據現有的數據分析，僅這一部分增量，就將拉動房地產開發投資近3000億元。2月14日建發房地產集團、中海企業發展集團分別發布公告，擬在銀行間債券市場發行中期票據。其中建發地產募集資金擬安排用于并購標的項目公司股權和項目建設。此外，北京首都開發股份有限公司已完成2022年度第一期中期票據發行。由此，房企融資市場預期持續回暖，房地產投資信心有望逐步好轉。伴隨著政策方面針對經濟逆周期與跨周期調節步伐加緊，力度增強，部分城市率先房地產投資的大調整有望提前收尾，逐步趨穩，將對建筑精密鋼管市場的穩步向好發展起到引領和帶動作用。

治國有常，而利民為本。國家管控的最終目標是促使房地產的健康有序發展，實現人民的住有所居，安居樂業。先破后立，立才是根本，今年國家將從各個層面和角度去建立房地產市場健康發展的模式和機制，房地產市場的冬天終將過去，也一定不會長期缺席對上游發展托舉。作為與樓市命運休戚相關的上游行業，鋼鐵今年在粗鋼產量繼續受控，產能置換大范圍持續進行的情況下，為下游提供更加優質可靠的精密鋼管產品，是行業的立身之命，也將為下游房地產健康發展提供不可或許的支撐作用。伴隨著樓市的平穩著陸，鋼市發展會得到更多的有力支撐，將呈現平穩向好發展的態勢。

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